深圳寫字樓市場(chǎng)。 梁寶欣/攝

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本報(bào)記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

疫后商貿(mào)的恢復(fù)令企業(yè)活動(dòng)重啟，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期也逐漸影響到企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求。2023年上半年主要城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金、空置率等關(guān)鍵指標(biāo)走弱，加重市場(chǎng)觀望情緒。

其中，戴德梁行指出，2023年上半年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來持續(xù)高供應(yīng)，供應(yīng)影響下全市整體空置率上行，年中深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。

空置率上升，促使深圳甲級(jí)寫字樓平均租金延續(xù)下行走勢(shì)，今年上半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對(duì)比歷史高點(diǎn)已然下調(diào)28.6%，而優(yōu)質(zhì)物業(yè)租賃門檻的降低也吸引一些發(fā)展勢(shì)頭向好的小型企業(yè)落戶甲級(jí)寫字樓。

7月3日，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“從寫字樓的價(jià)格水平來看，深圳甲級(jí)寫字樓（今年上半年）的平均租金已經(jīng)差不多回到了2013年的水平。目前對(duì)深圳寫字樓自用需求較大的主要包括金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)，上半年金融業(yè)占比擴(kuò)大，TMT行業(yè)占比收縮明顯，對(duì)寫字樓的需求降幅達(dá)12%。”

深圳甲級(jí)寫字樓租金跌回10年前

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來持續(xù)高供應(yīng)，4個(gè)新項(xiàng)目投入使用，合計(jì)新增辦公面積45.7萬平米，全市總存量升至770萬平米。供應(yīng)影響下全市整體空置率上行，年中深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖源：戴德梁行研究部

另一方面集中供應(yīng)也刺激需求的釋放，得益于新項(xiàng)目的預(yù)租釋放以及次新項(xiàng)目的持續(xù)去化，上半年深圳全市累計(jì)凈吸納量達(dá)到22.9萬平米，同比上升37.5%。

分區(qū)域看，在近年入市項(xiàng)目積極去化的帶動(dòng)下，前海上半年凈吸納量達(dá)到7.9萬平米，占深圳全市約三分之一，空置率則逆勢(shì)下行，半年下降6.8個(gè)百分點(diǎn)至32.9%。寶安中心區(qū)兩個(gè)新項(xiàng)目投入使用，推升片區(qū)存量至41.8萬平米，累計(jì)凈吸納量達(dá)6.1萬平米，同時(shí)也拖累空置率階段性升至39.6%。戴德梁行預(yù)計(jì)，隨著新項(xiàng)目持續(xù)去化，年內(nèi)寶安中心區(qū)空置率將逐步回落。福田和南山同樣迎來新項(xiàng)目投入使用，空置率較上年末分別上升了3.1和2.4個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)張曉端介紹，因今年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來持續(xù)高供應(yīng)，在租金方面，新項(xiàng)目采取積極的招商和定價(jià)策略以吸引租戶，而存量物業(yè)也傾向于以更優(yōu)惠的價(jià)格和商務(wù)條款挽留鞏固即將到期的租戶。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳全市甲級(jí)寫字樓平均租金繼續(xù)延續(xù)下行走勢(shì)，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對(duì)比歷史高點(diǎn)已然下調(diào)28.6%。從歷年數(shù)據(jù)來看，深圳甲級(jí)寫字樓租金水平在2018年達(dá)到頂峰，隨后便一路下降。

圖源：戴德梁行研究部

張曉端指出，“從寫字樓的價(jià)格來看，深圳甲級(jí)寫字樓（今年上半年）的平均租金已經(jīng)差不多回到了2013年的水平。租賃成本的持續(xù)下調(diào)是促使企業(yè)遷址、進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓的重要因素之一，優(yōu)質(zhì)物業(yè)租賃門檻的降低也吸引一些發(fā)展勢(shì)頭向好的小型企業(yè)落戶甲級(jí)寫字樓。”

TMT行業(yè)租賃甲級(jí)寫字樓需求減少

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，從租賃需求的行業(yè)構(gòu)成來看，金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)是上半年深圳甲級(jí)寫字樓租賃需求的主力：金融業(yè)租賃成交面積占比達(dá)40.9%，專業(yè)服務(wù)業(yè)占比14.9%，多為控制成本的前提下搬遷至品質(zhì)更高的樓宇。

而在細(xì)分板塊中，證券、保險(xiǎn)、律所等傳統(tǒng)板塊占據(jù)主流，私人銀行、留學(xué)和簽證服務(wù)等表現(xiàn)也較活躍。此外，前階段需求收縮明顯的行業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，建筑和房地產(chǎn)業(yè)的搬遷類租賃帶動(dòng)其占比回升至5.9%，文化娛樂業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)在甲級(jí)寫字樓中的租賃需求同樣出現(xiàn)了一定程度的恢復(fù)。

圖源：戴德梁行研究部

值得注意的是，TMT、貿(mào)易零售、交通物流等行業(yè)今年上半年在深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租賃面積有所下降，但在優(yōu)質(zhì)研發(fā)、乙級(jí)寫字樓等非甲級(jí)物業(yè)的租賃活躍度則相對(duì)較高。

圖源：戴德梁行研究部

具體來看，2021年TMT行業(yè)在深圳甲級(jí)寫字樓分行業(yè)租賃成交面積的占比為38.1%，2022年下降至23.0%，今年上半年僅剩16.7%。相反，從2021年起，金融行業(yè)的租賃占比一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

值得一提的是，今年1月16日，深圳上市公司朗科科技發(fā)布了關(guān)于騰訊公司擬提前終止朗科大廈租賃合同的公告。該公告指出，“受經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，消費(fèi)增長(zhǎng)放緩等因素影響，騰訊公司擬提前退租。”據(jù)了解，朗科科技將朗科大廈第2—15層、第17層部分場(chǎng)地續(xù)租給騰訊公司，租賃期限為2021年5月15日起至2026年5月14日止。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，1月17日，騰訊方面回應(yīng)稱，此次退租屬于辦公樓宇的正常調(diào)整。隨著自有大廈的投入使用、未來新辦公樓宇的陸續(xù)竣工，騰訊針對(duì)個(gè)別零散的租賃物業(yè)進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化。騰訊會(huì)嚴(yán)格遵照合約推進(jìn)退租解約相關(guān)事宜。

此外，展望后市，戴德梁行預(yù)計(jì)，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)持續(xù)處于高供應(yīng)階段，年內(nèi)更有近百萬平方米的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目計(jì)劃投入使用，料將進(jìn)一步推升全市空置率。競(jìng)爭(zhēng)壓力下，甲級(jí)寫字樓租金的持續(xù)回調(diào)，為企業(yè)升級(jí)搬遷提供了更多選擇。隨著市場(chǎng)上各類辦公型物業(yè)供應(yīng)持續(xù)增多，企業(yè)的選擇不斷拓寬，于業(yè)主而言依托專業(yè)力量、持續(xù)提升運(yùn)營維管能力、采用更靈活租賃策略才能獲取更大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“需求面的切實(shí)提振則取決于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇。目前中國經(jīng)濟(jì)仍然處于恢復(fù)期，恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固，在供過于求等多種因素疊加影響下，深圳甲級(jí)寫字樓租賃將延續(xù)租戶市場(chǎng)，新增需求的增長(zhǎng)有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇向微觀主體傳導(dǎo)。”張曉端說道。

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